惠管钱配资立足人民需求，挖掘运营效益，破解城市更新“造血”难题

　　2025年中央城市工作会议指出，“以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。”

　　中建集团高质量开展城市更新，下足“绣花功夫”，建设创新活力之城、宜居幸福之城。集团微信“城市更新典型案例”专题，介绍集团内部在更新人居环境、丰富经济业态、保护文化遗产、彰显城市风貌特色的一批典型经验，引导子企业互学互鉴，在城市更新工作中推进政策应用创新、建造科技创新、商业模式创新和党建工作创新。

　　今天为大家分享中建三局在西陵区中心城区老旧小区改造及完整社区建设项目实施中形成的城市更新可持续推广经验。

　　实施城市更新行动是助力高品质生活、统筹发展和安全、实现高水平治理的重要举措。中建集团有力有序推进城市更新工作，推动城市发展模式转型，助力经济高质量增长，满足人民群众日益增长的美好生活需要。在湖北宜昌，中建三局在西陵区中心城区老旧小区改造及完整社区建设项目实施中，坚持问需于民、聚焦居民实际诉求，探索微利可持续运营模式，破解资金平衡难题，为城市更新工程积累了可复制、可推广的可持续经验。

　　PART.01

　　传统旧改模式下的“造血”难题

　　项目覆盖的小区多建于20世纪90年代，距今超30年，产权关系也较为复杂。因投资回报周期较长，项目若要引入社会资本、实现完全市场化运作，需探索可持续的资金平衡模式。

　　其次，受20世纪90年代规划理念所限，这些社区普遍规模偏小，公共空间与商业设施相对不足。这为引进专业物业管理、丰富商业服务供给，以及实现运营业务自我“造血”带来了不小挑战。

　　再次，居民数量较多，从一处健身设施的安装到整个小区的服务规划，都需要充分听取、统筹和兼顾各方意见。如何将居民多样化的需求转化为社区发展的共识，更好满足群众对美好生活的向往，是项目顺利推进的关键。

　　PART.02

　　破局关键

　　问需于民，挖掘增量服务效益

　　项目位于宜昌市西陵区中心城区，覆盖186个小区，总投资2.03亿元，建设期3年，运营期20年，是中建集团首个老旧小区改造“投资-建设-运营”一体化项目。2025年8月，项目刘家大堰社区正式入选湖北省房地产发展新模式试点项目。中建三局在升级改造小区内基础设施的同时，将改造范围从小区延伸至社区全域，围绕居民核心需求，通过物业及配建业态运营、盘活社区闲置资产、争取政府政策支持等多元方式，拓宽运营收入渠道。

　　“一个主体”顶层设计

　　为统筹利用全区资源、破解“多头治理”难题，中建三局构建住建局、街道、社区、企业协同联动的共建共治共享机制，将项目覆盖的4个街道、186个小区整体打包，把分属不同主管部门或产权单位的实施内容整合归集，由唯一主体统一招标，委托项目公司统筹推进实施与运营。在此基础上，牵头开展社区人口结构分析、资源摸底及居民需求调研，着力打造便民生活圈。

　　“七大需求”因事施策

　　围绕社区居民“住、食、游、购、娱、养、医”七大需求展开调研，以调研结果为依据，构建覆盖规划设计、建设实施、后期运维全生命周期的服务体系。

　　住有所居：围绕“安全化”“适老化”“适幼化”需求，开展物理空间改造，重点完善燃气管网、外立面整治、口袋公园、养老服务设施、适幼场景打造等基础设施与配套，持续优化居住体验；针对公共服务设施短板，盘活闲置空间，腾挪、拆除低效违建用地，新增158个停车位，嵌入式利用楼栋周边低效用地，投建光储充一体化新能源汽车充电站、便民洗车棚、自助售卖机、自助打印机、自助饮水机等便民设施，全面补齐生活服务缺口。

　　食有所安：采用“政府补贴+企业让利”的公益运营模式，打造自营社区食堂（邻里客厅），并配置观影区、图书角、咖啡轻食区，为社区老人、社区工作者、附近上班族、新就业群体提供平价便捷就餐服务，同步推出代炒菜、订送餐、团餐等多元化服务，全方位满足日常用餐需求。

　　游有所乐：复合利用社区入口人行道闲置空间，打造网红市集，设置助残帮扶、文创产品、非遗展示、特色饰品等便民摊位，联合社区挖掘传统手工艺人、地方特色小吃资源，植入宜昌本土文化IP，丰富摊位业态场景，进一步提升市集活跃度与人气。

　　购有所享：针对居民需求强烈的菜市场，升级改造原有设施，引入“京尝见”智慧农贸联营智慧菜场，打造菜品丰富、安全健康的智慧菜；同时整合社区闲置及低效商铺、仓库资源，打造中建云服到家服务中心，开展低费用、优服务的美居、家政、洗护、旅游、社区团购、房屋中介等综合业务，通过优化业态布局，丰富社区商业供给，完善便民消费场景。

　　娱有所趣：以自营模式打造多功能邻里会客厅——“中建·星邻”邻里中心，集成议事交流、休闲品茶、观影娱乐及便剪、缝补、修鞋、磨刀、日常维修等便民服务功能；盘活废弃板房仓库资源改造为中建星动智慧健身舱，提供覆盖全年龄段的健身服务与健康科普，让社区居民切身享受“便宜离家近”健身服务的同时，为社区经营打造和补齐新的消费场景和商业生态。

　　医有所依：聚焦基础体检、家庭医生签约等核心需求，联动宜昌、武汉优质医疗资源，打造集成远程医疗、慢病管理、定期巡诊、康复护理等功能的医养融合型养老服务中心。

　　△居家智慧康养及适老化改造服务

　　养有所靠：重点针对“一老一小”，解决社区需求痛点，打造全龄段友好社区。针对居家老人上门照料需求，以“智慧+照护”为核心，提供定制化一体化综合养老解决方案，涵盖适老化改造、智能终端布设、上门照护、康复诊疗等服务。

　　在具体实施中，中建三局通过盘活低效土地、闲置房屋等资源，累计改造利用空间约9000平方米；整合各类政策资源，成功争取属地政府针对幸福食堂、省示范性农贸市场、居家养老一次性建设等领域的多项补贴支持；联动京尝见、芳华年、拾光里、中建三局中心医院等多方优质资源，为居民提供七大类本地化便民服务，有效拓展经营性收入渠道，在微盈利可持续模式下实现资金自平衡。

　　集约管理提升效率

　　△城市智慧运营平台

　　智慧赋能提效率：项目打造宜昌市首个城市大管家智慧运营平台——“中建星云”，融合物联网、人工智能、大数据等前沿技术，构建智慧物业、智慧社区、智慧环卫、智慧园林、智慧市政五大核心应用场景，实现人员智能调度、车辆智能监管及无人化自动作业，在提升管理服务效率的同时，有效降低运营人力成本。

　　△社区生态服务平台

　　片区管理提效益：改造社区低效用房，建设智慧运营中心，以3-5公里为服务半径，研发社区智慧生活服务平台，开发“好房子”“好服务”“好治理”三大版块，将多个社区整合为“服务蜂巢”一体化管理单元，通过资源共享、集约化运营及跨社区快速响应机制，上线社区1公里范围内餐饮、文娱、购物、医疗等社区商业及服务资源，建成线上+线下“好服务”售卖体系，精准破解传统社区“小、散、弱”的管理痛点，实现服务品质与运营成本的动态平衡。

　　PART.03

　　亲历者心声

　　居民怎么说？

　　“现在垃圾都成宝啦！小区里的智能垃圾箱可‘聪明’了，按要求做好垃圾分类投放，就能攒积分，还能兑换洗衣液、纸巾这些日用品。所以现在大伙儿都愿意多走几步路，专门把垃圾投到智能垃圾箱里攒积分呢。”

　　——西陵刘家大堰社区居民陈阿姨

　　“咱这老小区改造，真是说到做到、改到心坎里了！小区里原先有个闲置多年的菜市场，多亏中建三局来改造升级——不仅招来了正规生鲜商户，还特意给城郊的小摊贩留了摆摊的地儿。现在下楼就能买到新鲜又实惠的菜，生活太方便了。”

　　——西陵刘家大堰社区居民李师傅

　　“我们小区是个老小区，总共就四栋楼。以前不少物业公司来考察过，都说没利润，没人愿意接手。这两年小区安保越来越差，垃圾乱堆乱放，家里有个临时维修的活儿，压根找不到人。现在可好了，三局云服的物业刚进驻，就给小区做了基础维护和改造，还免费给老人们做了健康体检。小区以前‘没人管’‘管不好’的难题总算解决了，往后我们也能享受到现代化的物业服务了。”

　　——西陵安居小区业委会主任刘先生

　　PART.04

　　第三方视角

　　媒体怎么评？

　　新华社